実家じまいの不動産売却、維持費は50〜100万円？放置リスクと判断基準を解説

• 相続した実家の売却益は、要件を満たせば最大3,000万円まで控除できる（適用期限は令和9年12月31日まで）。
• この特例は相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売る必要がある。
• 仲介手数料は売買価格400万円超で「価格×3％＋6万円＋消費税」が上限。
• 片付けを終える前に不動産会社へ相談すると、無駄な処分や更地化の手戻りを防げる。
• 解体補助金は自治体ごとに条件が違うため、必ず所在地の要綱で確認する。

実家じまい 不動産 売却の結論

【不動産売却】実家を売るのは相続前・後どちらが得？税金で損したくない人必見！

実家じまいの不動産売却は、片付けを始める前に査定と税の確認をする「順番」で結果が決まります。

理由はシンプルで、片付け方や更地化の判断が、売り方によって正解が変わるからです。現況のまま買い取ってもらうなら、家財をすべて処分する必要はありません。

逆に「とりあえず空っぽにしてから相談しよう」と動くと、残しておけば評価された物まで捨てたり、不要な解体費を先払いしたりします。私が同行した現場でも、これが一番多い後悔でした。

そしてもうひとつ。相続した空き家の売却益には、要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が使えます。期限は相続開始から3年を経過する年の12月31日まで。これを過ぎると税負担が一気に重くなります。

維持・処分費は「50〜100万円」が最多回答。空き家期間3ヶ月未満の場合は「特にかからなかった」が最多に

実家じまいでかかる費用は、空き家のまま放置した期間が短いほど抑えられます。

正直に言うと、費用は「いくらかかるか」より「いつ動くか」で大きく変わります。空き家のまま月日が過ぎれば、固定資産税は払い続け、庭木は伸び、室内は傷みます。それが片付け費・修繕費・草木の処理費としてあとから請求されるわけです。

逆に、人が住まなくなってすぐ動けば、掃除程度で済むことも珍しくありません。私の取材でも、相続後すぐ売却に動いた家ほど「ほとんど追加費用が出なかった」という声が目立ちました。

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この記事はshukatsu-ihinが運営し、相続・不動産・遺品整理の実務者が執筆しています。

私（梶田尚子）は相続実務を12年、行政書士として相続・遺言を専門に扱いながら、遺品整理業者への同行取材や業界調査を8年続けてきました。机上の一般論ではなく、現場で見た費用の実数と業者とのやり取りを基に書いています。

数値はすべて、国税庁や宅地建物取引業法の報酬規定など、出典で確認できるものだけを使っています。確認できない金額は、あえて書きません。

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【不動産売却】実家じまい！失敗しない処分方法！

実家じまいに関する制度改正は、公的機関の発表で随時更新されます。

たとえば仲介手数料の上限は、2024年7月の見直しで、空き家等の売買価格が800万円以下の場合に「30万円（税抜）」が上限とされました。低価格の物件ほど、仲介に動いてもらいやすくする狙いです。

こうした変更は、売る前に最新情報を確認しておくと判断がぶれません。古い記事の数字をうのみにすると損をします。

レコメンドサービス

実家じまいでまず読むべきは「税の特例」と「片付けの順番」の2テーマです。

この2つを外すと、ほかをいくら頑張っても取り返しにくいからです。特に3,000万円控除は、期限を1日過ぎただけで使えなくなります。

1. 相続した空き家の3,000万円特別控除の要件と期限を確認する。
2. 片付け前に不動産会社へ査定相談し、売り方を仮決めする。
3. 解体が必要かどうかは、売り方を決めてから判断する。

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制度や相場の更新は、公的機関や不動産会社の発信で都度確認するのが安全です。

私が読者に勧めているのは、SNSの断片情報をうのみにしないことです。実家じまいは自治体差が大きく、特に解体補助金は所在地の要綱を見ないと正確な額が分かりません。

民間記事の整理では、自治体補助の相場は解体費用の1/5〜1/2程度、上限30万〜100万円程度という見方が多いものの、これはあくまで一般論。実際の額は自治体の一次情報で確認してください。

2026年以降「実家じまい」が避けて通れない理由｜団塊世代の後期高齢者化と“家の課題”の現実

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これからの実家じまいは「いつかやる」では間に合わない局面に入ります。

親世代が高齢になるほど、施設入所や相続が一気に重なります。そのとき名義も書類もそろっていないと、売りたくても売れません。私が見た揉め事の多くは、ここで止まっていました。

特に注意したいのが旧耐震基準の家です。3,000万円控除の主な対象は、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋。古い実家ほど、この特例の出番が大きいわけです。

実家に戻らない家族が増える時代に起きること｜放置が生む“静かな損”

誰も住まない実家を放置すると、税金と維持費だけが静かに出ていきます。

固定資産税は毎年かかり、庭木や建物は手入れしないと傷みます。これが売却時の修繕費や残置物撤去費に跳ね返るのが「静かな損」の正体です。

しかも2024年の制度改正で、買主が解体する場合も3,000万円控除の対象になりうるとされました。つまり「自分で更地にしてから売る」前提が崩れた。先に解体費を払う必要が減ったケースもあるのです。

「いつかやる」が危険な理由｜時間が経つほど費用も手間も増えやすい

先延ばしが危険なのは、税の特例に「相続開始から3年」という明確な期限があるからです。

3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売らなければ使えません。この期限を逃すと、同じ家を同じ値段で売っても税負担が増えます。

片付けや権利関係の整理は、思った以上に時間がかかります。遺産分割で兄弟の意見が割れれば、半年や1年はあっという間。だから「期限から逆算して動く」のが正解です。

まず結論｜実家じまいは“順番”で失敗が決まるため、最初に全体像を掴む

【空き家を相続したら？】実家の売却方法3選｜更地・建物付き・買取を徹底比較

実家じまいは「家族合意→名義確認→出口の仮決め」の3つを最初に済ませると失敗しません。

この3つが固まらないまま片付けを始めると、途中で方針が変わり、捨てた物や払った費用が無駄になります。

1. 家族・親族で「売る・残す」の方針を合意しておく。
2. 登記簿で名義と相続関係を確認しておく。
3. 売却・賃貸・解体など出口を仮決めしてから片付ける。

私が現場で必ず聞くのは「片付けと売却相談、どっちが先ですか」という質問です。答えは売却相談が先。査定で売り方が決まれば、片付けの範囲が決まります。

実家じまいの全体像を最短で理解する｜準備→片付け→権利関係→売却・活用→清算

実家じまいは「準備→片付け→権利関係→売却・活用→清算」の5段階で進みます。

このうち費用を左右するのが片付けと売却。そして見落とされがちなのが権利関係です。名義が親のままだと、相続登記を済ませないと売却できません。

費用は大きく5つ。片付け・整える費用・売却関連費用・税金・解体です。これを混ぜて考えると総額を見誤ります。

正直、片付け費用は自分でやるか丸ごと頼むかで差が大きい。遠方で立会いできないと費用は跳ね上がります。境界が不明、残置物が多い、というのも金額が膨らむ典型です。

よくある質問

実家じまいの不動産売却で、読者から特に多い3つの質問に答えます。

最後にひとつだけ。実家じまいで一番もったいないのは、慌てて片付けて捨ててから相談に来ることです。先に一本、不動産会社へ電話を入れる。それだけで損は確実に減ります。